2010-2015年中国大连房地产市场运行态势及发展前景分析报告

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内容简介
    2009年，由于金融危机，我国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的调整回落态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。2010年，全国房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。2009年全年，我国房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。随着经济回暖，2010年我国房地产开始蓬勃发展，却遇到了严厉的宏观调控政策。在此情况下，2010年1-8月，我国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
    2009年，大连市房地产开发用地需求呈现出高涨态势，主要表现为外资发展商在大连拿地热情高涨，恒隆、鹰君、恒基、世茂等外资开发商纷纷抢滩大连。同时，内地知名开发企业如远洋、大华、保利等也纷纷在大连扩张圈地。在宏观调控、税费优惠、拆迁改造、房地产投资回暖、基础设施完善等一系列措施的带动下，商品房成交量在2009年呈现出近似“阶梯式”增长趋势。1-11月，全市共成交商品住宅807.7万平方米，同比上涨41.5%。市内四区共成交二手住宅40,463件，共计312.11万平方米，同比上涨204.8%，超过2007、2008两年的销售总量。2010年上半年全市七区（含高新园区）供需比例约为0.79：1，总体供小于求。七区共批准预售住宅面积264.7万平方米，比2009年同期增长6.78%，但比2009年下半年下降29.3%左右。市内四区(含高新园区，同比下降15.7%）和新城区（同比上涨24.4%）分别占比43.6%和56.4%。其中西岗区和沙河口区、金州区供应下滑，尤其是西岗区为零供应。从需求的行业看，除传统贸易、物流、货代行业外，房地产和金融行业需求有所增大，其中外资地产公司表现活跃。金融业自2009年底开始对写字楼需求迅速回升，并且内资金融企业需求上升势头较快，继盛京银行、锦州银行、渤海银行、吉林银行等内资银行大面积选址之外，2010年上半年浦发银行大连总部确定进驻星海湾在建项目环球金融中心。伴随着国内外经济的企稳，外资企业需求也不断回升。未来几年，外资商业项目将成为关注焦点，裕景商业中心、大连恒隆广场等大型商业或将打破本地企业的垄断地位，为大连商业市场带来更多的品牌选择和理念创新，为多元化发展提供机遇。
    本研究咨询报告由公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、大连市统计局、大连市国土资源局、大连市房产管理局、大连市房地产经纪人协会、大连市房地产业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了大连市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了大连及大连主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了大连土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势以及房地产开发企业的竞争态势；为大连房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录
目 录
CONTENTS

第一部分 后危机时代经济形势分析
第一章 2010-2015年全球经济形势分析 1
第一节 2010-2015年全球经济形势分析与预测 1
一、2009年全球经济增长情况分析 1
二、2010年全球经济运行形势分析 6
三、2010年全球经济金融形势分析 9
四、2010-2015年全球经济风险分析 28
五、2010-2015年全球贸易形势分析 32
第二节 2010-2015年欧美经济形势分析与预测 35
一、2009年欧美经济增长情况分析 35
二、2010年欧美经济运行形势分析 38
三、2010年欧美经济金融形势分析 39
四、2010-2015年欧美经济风险分析 41
五、2010-2015年欧美贸易形势分析 43
第三节 2010-2015年亚洲经济形势分析与预测 45
一、2009年亚洲经济增长情况分析 45
二、2010年亚洲经济运行形势分析 47
三、2010年亚洲经济金融形势分析 49
四、2010-2015年亚洲经济风险分析 50
五、2010-2015年亚洲贸易形势分析 51

第二章 2010-2015年中国新经济形势分析 54
第一节 2009-2010年中国经济形势分析 54
一、2009年中国宏观经济运行分析 54
二、2010年中国宏观经济运行分析 63
三、2010年中国经济金融形势分析 85
四、2010年中国经济增长数据分析 86
五、2010年上半年经济发展的特点 88
第二节 2010-2015年中国经济形势预测 91
一、2010-2015年中国经济影响因素 91
二、2010-2015年中国宏观经济形势 95
三、2010-2015年中国宏观经济特点 98
四、2010-2015年中国经济面临问题 99
五、2010-2015年中国经济前景预测 101
第三节 2010-2015年中国经济走向预测 101
一、2010-2015年中国经济增长预测 101
二、2010-2015年中国出口趋势预测 110
三、2010-2015年中国投资趋势预测 111
四、2010-2015年中国消费趋势预测 117
五、2010-2015年中国经济风险预测 128

第三章 2010-2015年后危机时代发展形势分析 134
第一节 后危机时代中国投资环境分析 134
一、后危机时代主要金融特征分析 134
二、后危机时代中国投资环境分析 135
三、后危机时代企业生存环境分析 137
四、后危机时代外商投资情况分析 138
五、后危机时代外资、国资、民资的格局变化 140
第二节 后危机时代中国发展形势分析 144
一、后危机时代中国的机遇与挑战 144
二、后危机时期中美双方经贸关系 149
三、后危机时代中国外贸发展战略 150
四、后危机时代区域投资机会分析 152
五、后危机时代民营经济走向分析 153
第三节 2010-2015年中国经济发展机会分析 157
一、后危机时代中国机会分析 157
二、经济结构调整中投资机会分析 158
三、低碳经济形势下中国投资机会分析 160
四、后危机时期经济形势与民营企业机会 162
五、扩内需形势下中国经济发展机会分析 163

第二部分 后危机时代行业发展形势
第四章 2009-2010年全球房地产市场发展分析 167
第一节 2009-2010年世界房地产市场分析 167
一、2009年世界房地产市场发展分析 167
二、2009年世界房地产市场走势分析 171
三、2009年全球房地产市场交易情况 172
四、2010年全球房地产市场情况分析 176
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析 181
一、中美房地产对各资源供应国的影响 181
二、中美房地产对世界经济发展的影响 181
三、中国房地产对各行业发展的影响分析 182
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响 186
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义 187
一、2010年全球房地产市场分析预测 187
二、2010年全球房地产市场分析预测 189
三、2010年美国房地产市场分析 191

第五章 我国房地产行业发展现状 194
第一节 2009年房地产市场运行分析 194
一、2009年中国房地产市场整体情况 194
二、2009年中国房地产市场热点问题 201
三、2009年房地产开发完成情况 203
四、2009年商品房销售情况 203
五、2009年房地产开发企业资金来源情况 204
六、2009年全国房地产开发景气指数 204
七、2009年四季度企业景气指数分析 205
八、2009年我国大中城市房屋市场销售价格指数 206
第二节 2010年1-8月全国房地产市场运行情况 219
一、房地产开发完成情况 219
二、商品房销售情况 220
三、房地产开发企业资金来源情况 222
四、70个大中城市房屋销售价格指数 222
五、全国房地产开发景气指数 229
第三节 2010年中国房地产市场发展分析 230
一、2010年中国房地产全行业发展形势 230
二、2010年我国房地产调整空间情况 235
三、2010年中国房地产市场调控分析 237
四、2010年中国房地产市场发展的关键 240

第六章 大连房地产行业发展分析 244
第一节 大连房地产政策分析 244
一、2009年全国房地产政策分析 244
二、2010年全国房地产政策分析 247
三、2009-2010年大连房地产政策分析 249
四、对大连房地产市场的影响 251
第二节 大连土地市场分析 252
一、2008年大连土地市场状况 252
二、2009年大连土地市场状况 258
三、2010年上半年大连土地市场状况 261
第三节 2009-2010年大连房地产市场分析 264
一、2009年上半年大连房地产市场分析 264
二、2009年三季度大连房地产市场分析 267
三、2009年四季度大连房地产市场分析 269
四、2010年上半年大连房地产市场分析 276
第四节 2010年大连房地产市场供需分析 278
一、2010年大连房地产市场供给分析 278
二、2010年大连房地产市场需求分析 279
三、2010年大连房地产市场供需平衡分析 280
四、2010年大连房地产市场价格走势分析 280

第七章 大连房地产细分市场分析 283
第一节 2009-2010年大连住宅市场分析 283
一、2009年1季度大连住宅市场分析 283
二、2009年2季度大连住宅市场分析 289
三、2009年3季度大连住宅市场分析 291
四、2009年4季度大连住宅市场分析 292
五、2010年上半年大连住宅市场分析 295
第二节 2009-2010年大连二手房市场分析 298
一、2009年上半年大连二手房市场分析 298
二、2009年3季度大连二手房市场分析 299
三、2009年4季度大连二手房市场分析 302
四、2010年上半年大连二手房市场分析 304
第三节 2009-2010年大连写字楼市场分析 306
一、2009年上半年大连写字楼市场分析 306
二、2009年下半年大连写字楼市场分析 307
三、2010年上半年大连写字楼市场分析 308
第四节 2009-2010年大连商业地产市场分析 309
一、2009年大连商业地产市场分析 309
二、2010年大连商业地产市场分析 309

第八章 后危机时代大连房地产行业盈利形势分析 313
第一节 2009-2010年大连房地产行业总体运行分析 313
一、2009-2010年大连房地产总体发展情况分析 313
二、2009-2010年大连房地产行业区域发展分析 314
三、2009-2010年大连房地产行业市场规模分析 317
四、2009-2010年大连房地产行业企业规模分析 317
第二节 后危机时代大连房地产行业盈利水平分析 318
一、2009-2010年大连房地产行业价格走势 318
二、2009-2010年房地产行业营业收入分析 318
三、2009-2010年大连房地产行业赢利能力分析 319
四、后危机时代大连房地产行业赢利影响因素分析 320

第三部分 后危机时代行业竞争形势
第九章 后危机时代大连房地产行业竞争形势分析 323
第一节 大连房地产行业竞争结构分析 323
一、现有企业间竞争 323
二、潜在进入者分析 324
三、供应商议价能力 325
四、客户议价能力 325
第二节 大连房地产板块竞争分析 325
一、市中心板块 326
二、泛星海板块 326
三、甘沙西北板块 326
四、高新区板块和开发区板块 327
五、旅顺区板块 327
六、金州区和其他县市区的楼盘 327
第三节 后危机时代大连房地产行业竞争形势分析 328
一、2009-2010年大连房地产行业竞争分析 328
二、后危机时代大连房地产行业竞争形势分析 329
三、后危机时代我国大连房地产市场集中度分析 329
四、后危机时代主要大连房地产企业竞争动向 330
五、后危机时代大连房地产企业竞争策略分析 332

第十章 大连房地产重点企业发展分析 334
第一节 大连万达集团股份有限公司 334
一、企业概况 334
二、企业竞争力分析 334
三、2009-2010年经营状况 336
四、后危机时代企业发展规划 337
第二节 亿达集团有限公司 337
一、企业概况 337
二、企业竞争力分析 338
三、2009-2010年经营状况 340
四、后危机时代企业发展规划 341
第三节 大连新型企业集团有限公司 341
一、企业概况 341
二、企业竞争力分析 342
第四节 福佳集团有限公司 343
一、企业概况 343
二、企业竞争力分析 344
三、2010年经营状况 345
第五节 正源房地产开发有限公司 345
一、企业概况 345
二、企业竞争力分析 346
三、2009-2010年经营状况 346
四、后危机时代企业发展规划 347
第六节 大连鹏生企业集团 348
一、企业概况 348
二、企业竞争力分析 348
三、后危机时代企业发展规划 349
第七节 大连新星房地产开发集团有限公司 349
一、企业概况 349
二、企业竞争力分析 350
三、2009-2010年经营状况 351
第八节 大连万科房地产开发有限公司 352
一、企业概况 352
二、2009-2010年经营状况 352
三、后危机时代企业发展规划 354
第九节 安达圣岛集团 354
一、企业概况 354
二、企业竞争力分析 355
三、2009-2010年经营状况 355
四、后危机时代企业发展规划 355
第十节 大连金广房地产开发有限公司 356
一、企业概况 356
二、重点项目分析 356

第四部分 行业发展趋势及策略建议
第十一章 大连房地产行业发展趋势预测 357
第一节 2010-2015年中国大连房地产市场趋势分析 357
一、2009-2010年我国大连房地产市场趋势总结 357
二、2010-2015年我国大连房地产发展趋势分析 359
三、2010-2015年我国大连房地产消费趋势分析 364
第二节 2010-2015年中国大连房地产行业供需预测 365
一、2010-2015年中国大连房地产供给预测 365
二、2010-2015年中国大连房地产需求预测 366
三、2010-2015年中国大连房地产价格预测 367
第三节 2010-2015年大连房地产行业规划建议 370
一、确立“民生型支柱产业”的基本定位 371
二、构建稳定合理的房价形成机制 372
三、将住房保障建设纳入法制化轨道 374

第十二章 大连房地产企业经营管理策略建议 376
第一节 2010-2015年房地产企业的标杆管理 376
一、房地产国内企业的经验借鉴 376
二、房地产国外企业的经验借鉴 387
第二节 2010-2015年房地产企业的资本运作模式 388
一、房地产企业国内资本市场的运作建议 388
二、房地产企业海外资本市场的运作建议 391
第三节 提高大连企业竞争力的策略 393
一、提高中国大连市房地产企业核心竞争力的对策 393
二、影响大连市房地产企业核心竞争力的因素及提升途径 396
三、提高大连市房地产企业竞争力的策略 398
第四节 对大连房地产品牌的战略思考 401
一、大连市房地产品牌的特性和作用 401
二、大连市房地产品牌价值战略研究 401
三、我国大连市房地产品牌竞争趋势 402
四、大连市房地产企业品牌发展战略 402

第五部分 行业投资机会与风险预警
第十三章 后危机时代大连房地产行业投资效益分析 405
第一节 大连房地产行业投资效益分析 405
一、2009年大连房地产行业投资状况分析 405
二、2010年大连房地产行业投资效益分析 405
三、2010-2015年大连房地产行业投资方向 408
四、2010-2015年大连房地产行业投资建议 409
第二节 大连房地产行业投资机会分析 410
一、大连房地产投资项目分析 410
二、大连房地产可以投资的模式 411
三、2010年大连房地产投资机会 414
四、后危机时代大连房地产投资新方向 414
第三节 大连房地产行业投资前景分析 415
一、大连房地产市场发展前景分析 415
二、2010-2015年大连房地产市场面临的发展商机 416

第十四章 大连房地产行业投资风险预警 419
第一节 影响大连房地产行业发展的主要因素 419
一、2010年影响大连市房地产行业运行的有利因素 419
二、2010年影响大连市房地产行业运行的稳定因素 420
三、2010年影响大连市房地产行业运行的不利因素 425
第二节 大连市房地产行业投资风险预警 427
一、2010-2015年大连市房地产行业市场风险预测 427
二、2010-2015年大连市房地产行业政策风险预测 428
三、2010-2015年大连市房地产行业经营风险预测 428

第十五章 大连房地产行业投资策略分析 430
第一节 2010-2015年大连房地产行业投资周期分析 430
一、经济周期 430
二、增长性与波动性 431
三、成熟度分析 432
第二节 2010-2015年大连房地产行业投资潜力分析 433
一、投资潜力分析 433
二、吸引力分析 433
三、融资方式分析 434
第三节 大连房地产行业投资策略研究 438
一、大连市房地产行业投资战略研究 438
二、2009年大连市房地产行业投资策略 439
三、2010年我国房地产行业投资策略 440
四、2010-2015年大连市房地产行业投资策略 441