2011-2015年中国写字楼市场研究及投资机会分析报告

【报告描述】：

    本研究咨询报告由公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、中国写字楼研究中心、国家发改委、国务院发展研究中心、各地区国土资源部门等机构以及国内外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布、提供的大量的内容翔实、统计精确的资料和数据，首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。为该行业中相关企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

【报告目录】

第一部分  市场发展分析

第一章 写字楼相关概述 1
第一节 商业地产的相关介绍 1
一、商业地产的定义 1
二、商业地产的分类 1
三、商业地产目前存在的三种模式： 3
四、商业地产的主要特征 4
第二节 写字楼概念的阐释 4
一、写字楼的定义 4
二、写字楼的特点 5
三、写字楼物业管理的要求 5
四、写字楼与商务公寓的区别 6
第三节 写字楼的分类 7
一、按建筑面积划分 7
二、按使用功能划分 7
三、按现代化程度划分 8
四、按综合条件划分 8
第四节 写字楼物业档次的划分标准 8
一、顶级物业（国际写字楼） 9
二、高档物业（甲级写字楼） 10
三、中档物业（乙级写字楼） 11
四、低档物业（丙级写字楼） 11

第二章 2010-2011年中国写字楼市场发展环境分析 13
第一节 中国宏观经济环境分析 13
一、2010年中国国民经济和社会发展状况 13
二、2011年中国国民经济和社会发展情况 39
三、当前中国宏观经济的两难问题分析 48
四、2011-2011年中国宏观经济及货币政策分析 54
第二节 中国房地产行业的整体概况 56
一、改革开放30年中国房地产的发展概述 57
二、2010年中国房地产行业的发展分析 65
三、2011年中国房地产行业的发展 68
（一）国房景气指数变动情况 68
（二）房地产开发投资情况 69
（三）房地产开发企业资金来源情况 72
（四）商品房建筑与销售情况 74
（五）全国房地产市场价格变动情况 78
第三节 中国商业地产市场的发展现状 82
一、2010年中国商业地产市场发展总体状况 82
二、2011年房企纷纷转战商业地产 88
三、金融危机下中国商业地产市场呈现的特点 91
四、CRRC：调控新政下商业地产市场走势分析 92
五、中国商业地产的前景与趋势 103
第四节 国家宏观政策对中国写字楼市场的影响 104
一、2011年楼市调控新政深层影响：开发商加码商业地产 104
二、房产后调控时代：写字楼目前仍处价值洼地 107
三、加息剑指四方 商业地产写字楼市场或生变 109

第三章 2010-2011年中国写字楼行业发展分析 111
第一节 中国写字楼行业的发展综述 111
一、中国写字楼发展史及种类回顾 111
二、生态健康办公写字楼成企业首选 112
三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 114
四、房产商进军写字楼开发的战略转换分析 116
五、有形无形两双手催热中国写字楼经济 118
第二节 2010-2011年中国写字楼市场的发展 119
一、2010年写字楼市场分析 120
二、2011年全国写字楼市场的简述 127
三、全国写字楼市场后市预测 134
第三节 中国写字楼市场的需求概况 135
一、差异化的市场需求 135
二、大型公司对写字楼的选择 136
三、写字楼的地理因素及品质因素 136
四、写字楼物业评估 137
五、写字楼总部经济的需求 137
第四节 中国写字楼市场存在的主要问题 138
一、市场的结构失衡问题 138
二、租赁管理方面的问题 138
三、与城市发展的协调问题 139
四、城市规划与之相协调的问题 139
第五节 中国写字楼市场发展的对策 139
一、加强市场管理营造公平的市场环境 139
二、建立完整的市场引导机制 140
三、取消企业自建房实现完全市场化 140
四、注重开发与市场需求之间的合理协调 140

第二部分  区域市场分析

第四章 北京写字楼市场 141
第一节 北京写字楼市场发展的影响因素分析 141
一、宏观经济和政策的影响 141
二、竞争对手的影响 144
三、项目楼盘的影响 145
四、需求方的影响 146
第二节 2009年北京写字楼市场的发展 148
一、2009年北京写字楼市场发展综述 148
二、2009年第一季度北京写字楼市场分析 149
三、2009年第二季度北京写字楼市场分析 154
四、2009年第三季度北京写字楼市场分析 160
五、2009年第四季度北京区写字楼市场分析 162
第三节 2010年北京写字楼市场的发展 175
一、2010年北京写字楼市场发展综述 175
二、2010年北京写字楼市场的整体走势 176
三、2010年北京写字楼市场供应状况分析 183
四、2010年北京写字楼市场需求状况分析 184
五、2010年北京写字楼市场热点分析 185
第四节 2011年北京写字楼市场的发展 187
第五节 2011年北京各区域写字楼市场分析 200
一、CBD商圈 200
二、中关村商圈 201
三、金融街商圈 202
四、东二环商圈 204
五、东长安街商圈 205
六、马甸德胜商圈 206
第六节 北京写字楼市场主流客户需求分析 207
一、北京写字楼项目主要分布在三大热点商务区 207
二、CBD商务区 207
三、金融街商务区 208
四、中关村地区 209
第七节 北京写字楼市场投资分析 209
一、宏观调控下的北京写字楼投资分析 209
二、2011年北京西部中央政务区写字楼投资前景被看好 210
三、北京CBD写字楼市场的投资分析 210
四、北京写字楼投资前景乐观 211
第八节 北京写字楼市场的未来发展趋势 212
一、北京写字楼未来供应分析预测 212
二、2011年年末北京写字楼市场展望 212
三、北京写字楼市场未来中长期依旧看好 213
四、北京写字楼市场发展渐向欧美模式靠拢 214

第五章 上海写字楼市场 216
第一节 上海写字楼市场的发展综述 216
一、上海写字楼市场的分布概况 216
二、上海写字楼市场的主要需求 217
三、上海写字楼市场的交易共性 218
四、上海写字楼市场快速发展的有利因素 219
第二节 2009年上海写字楼市场的发展 220
一、2009年上海写字楼市场整体概况 220
二、2009年上海写字楼市场特征分析 222
三、2009年上海写字楼市场租金走势分析 223
第三节 2010年上海写字楼市场的发展 224
一、2010年上海写字楼市场的发展状况 224
二、2010年上海写字楼市场的特征分析 226
三、2010年上海写字楼空置面积创近四年新高 227
四、2010年上海写字楼市场租金走势分析 228
第四节 2011年上海写字楼市场的发展 229
第五节 上海甲级写字楼买卖市场分析 238
一、上海甲级写字楼发展历程简述 238
二、上海甲级写字楼市场板块分布 239
三、上海甲级写字楼买卖市场现状 239
四、2011年上海CBD板块高端写字楼市场分析 241
第六节 上海写字楼市场投资分析 245
一、上海写字楼市场投资的潜力 245
二、写字楼投资风险分析 246
三、上海写字楼市场投资应该关注的问题 247
第七节 上海写字楼市场未来发展趋势 247
一、上海写字楼市场的发展前景展望 247
二、上海外企办公楼租赁需求旺盛 248
四、2011年上海写字楼市场预测 249

第六章 深圳写字楼市场 251
第一节 深圳写字楼市场的发展格局 251
一、罗湖区 251
二、福田区 251
三、南山区 252
第二节 2009年深圳写字楼市场的发展 252
一、2009年深圳写字楼市场状况分析 253
二、2009年深圳写字楼市场发展特点 254
三、供应量分析 255
四、成交量分析 260
五、成交价格分析 262
六、发展趋势分析 264
第三节 2010年深圳写字楼市场的发展 267
一、2010年深圳写字楼市场总体状况 267
二、2010年深圳写字楼一级市场分析 269
三、2010年写字楼二级市场分析 271
四、2010年写字楼三级市场分析 287
五、2011年及以后深圳写字楼市场展望 293
第四节 2011年深圳写字楼市场的发展 303
一、2011年深圳写字楼走势判断 303
二、2011年深圳写字楼市场发展分析 307
第五节 深圳甲级写字楼市场的发展 325
一、深港加强合作推动深圳甲级写字楼需求 325
二、2010年深圳甲级写字楼市场吸纳量创新高 326
三、2011年第一季度深圳甲级写字楼市场概况 328
第六节 深圳宝安中心区写字楼市场的发展分析 330
一、宝安中心区市场概况 330
二、主要写字楼供应 331
三、租售价格及租售情况 331
四、客户结构、特征及需求偏好 331
五、潜在客户类型及需求 331
六、未来供应及市场发展趋势 332
第七节 深圳写字楼市场未来发展趋势 332
一、深圳写字楼的总体发展趋势分析 332
二、高端写字楼只租不售成新宠 未来升值空间大 333
三、深圳写字楼市场“东进西移”的未来发展趋势 335

第七章 广州写字楼市场 336
第一节 广州写字楼的发展现状 336
一、广州写字楼市场迅猛发展 336
二、2009年广州写字楼市场发展分析 337
三、2010年广州写字楼市场发展分析 339
四、2010年广州写字楼市场迅速升温两极分化 341
第二节 2011年广州写字楼状况及2011年预测 342
一、广州写字楼步入井喷期　近八成扎堆珠江新城 342
二、2011年广州写字楼市场动态 343
三、2011年广州写字楼市场走势预测 346
第三节 广州甲级写字楼市场的发展 349
一、2010年广州甲级写字楼市场分析 349
二、2011年广州甲级写字楼市场分析 352
第四节 广州写字楼投资分析 356
一、亚运杠杆效应撬动写字楼市场 356
二、广州写字楼投资回报率分析 357
三、广州各区域写字楼投资分析 358

第八章 天津写字楼市场 360
第一节 天津写字楼市场整体现状分析 360
一、天津写字楼市场发展走势及特征 360
二、天津优质写字楼市场内资活跃 外资仍处低谷 362
三、天津写字楼产品问题 366
四、2011天津将有多个甲级写字楼面市 成为市场亮点 367
第二节 2009年天津写字楼市场的发展 367
一、2009年天津写字楼市场呈稳步上升态势 367
二、2009年四季度天津写字楼市场分析 368
三、2009年天津甲级写字楼市场租售情况 369
第三节 2010-2011年天津写字楼市场的发展 370
一、2010年天津写字楼市场概况 370
二、2011年天津写字楼市场概况 377
第四节 天津写字楼市场发展的瓶颈分析 382
一、总部经济地位有待提升 382
二、新客户增量不足 383
三、商住楼争食写字楼市场 384
第五节 天津写字楼市场投资分析 385
一、天津写字楼市场投资前景不可估量 385
二、天津写字楼市场投资正当其时 387
三、2011年天津写字楼市场投资前景 388
四、天津河西区写字楼市场投资潜力大 390

第九章 其他城市写字楼市场 392
第一节 南京 392
一、2009年南京写字楼市场三足鼎立 392
二、2010年南京甲级写字楼租赁市场分析 392
三、2011年南京写字楼市场发展动态 396
第二节 青岛 400
一、青岛写字楼市场发展综述 400
二、2011年青岛写字楼市场分析 400
三、2011年青岛优质写字楼新增供应 402
四、青岛写字楼市场有望迎来新一轮发展契机 405
第三节 重庆 406
一、重庆写字楼市场发展进一步趋向成熟 406
二、重庆写字楼市场从卖方市场向买方市场转变 408
三、2011年重庆写字楼市场分析暖 412
四、2011年重庆高端写字楼价值分析 413
五、2011年重庆优质写字楼市场概况 415
六、重庆写字楼市场的投资建议 417
第四节 武汉 418
一、武汉写字楼市场分布情况 418
二、武汉写字楼市场现状概述 419
三、2010年武汉写字楼市场实现平稳发展 421
四、2011年武汉写字楼市场分析 422
五、武汉高端写字楼租售紧俏 空置率将至3%以下 424
六、武汉写字楼市场发展趋势分析 426
第五节 长沙 426
一、长沙写字楼市场的发展历程 426
二、长沙写字楼市场发展特征分析 427
三、长沙写字楼稳健发展 集中发力后的盘整期 432
四、红星现代商务中心 长沙写字楼价值蓝筹 435
五、影响长沙写字楼销售价格的主要因素比较分析 436
六、长沙写字楼市场发展趋势 438
第六节 西安 446
一、西安写字楼市场的发展现状概述 446
二、西安写字楼发展三“瓶颈” 447
三、2010年西安写字楼市场概况 449
四、西安写字楼市场发展趋势分析 451
第七节 呼和浩特 453
一、呼和浩特写字楼发展逐渐升级 453
二、呼和浩特写字楼迈向新时代 454
三、呼和浩特写字楼区位是价值基点 455
四、呼和浩特写字楼市场失衡供大于求 455
五、呼和浩特写字楼市场迎来投资热潮 458

第三部分  市场营销与物业管理

第十章 写字楼市场营销分析 460
第一节 写字楼需求变化的模型研究 460
一、行业景气程度 460
二、人数规模及组织架构 460
三、对价格租金的接受程度及敏感程度 461
四、对客户及下游资源供应商的依赖程度 462
五、员工居住地点与办公场所的通勤成本 462
六、形象要求 462
七、政策影响 463
第二节 写字楼营销特征分析 463
一、形象差异化是写字楼营销的终点 463
二、客户定位应遵循四项原则 464
三、商业与写字楼关系的六项原则 464
四、价格策略三点考虑 465
五、主动出击是最重要的营销手段 465
第三节 写字楼销售的一般推广过程及方法 465
一、写字楼销售的一般阶段划分： 465
二、写字楼的一般销售方式 467
三、写字楼销售推广的一般运用 468
第四节 写字楼出租的一般推广过程及方法 470
一、不同档次写字楼出租的经营方式 471
二、写字楼出租推广的一般运用 472
第五节 写字楼市场企业大客户销售策略分析 473
一、注重企业客户信息采集及潜在客户跟踪 473
二、强调客户决策人的公关管理 474
三、强调销售团队的组织与协调 474
四、提升客户服务及销售工具与项目档次配套 475
五、实现移动销售及对营造客户商圈的支持 475

第十一章 写字楼物业管理 476
第一节 写字楼物业管理相关概述 476
一、写字楼物业特点 476
二、写字楼物业管理的特征 477
三、写字楼物业管理的内容 478
四、写字楼物业管理的要求 482
第二节 中国物业管理发展的概况 483
一、中国物业管理发展状况综述 483
二、中国物业管理行业结构简析 484
三、物业管理行业的新动向 488
四、我国物业管理发展存在的问题及其发展方向 491
第三节 写字楼物业管理成本的精益控制分析 497
一、写字楼物业管理企业成本构成 497
二、成本临界点控制 497
三、能源成本的精益控制 498
四、人力成本的精益控制 499
第四节 写字楼物业管理的策略分析 500
一、写字楼物业管理水平提升的对策 500
二、写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径 503
三、写字楼物业管理服务的核心价值 505
四、写字楼物业管理的品牌化战略 508

第四部分  政策与趋势预测

第十四章 中国房地产市场政策法规背景分析 514
第一节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场 514
一、土地政策对房地产市场发展的影响 514
二、土地供给政策对房地产市场影响分析 516
三、当前适度宽松货币政策下房地产市场发展 519
四、中国房地产税收政策的变革 521
第二节 2009-2011年中国房地产行业政策综述 523
一、2009年中国房地产行业政策回顾 523
二、2010年中国房地产行业的政策调控 527
三、2011年1季度房地产行业主要政策分析 529
四、2011年中国房地产信贷政策分析 554
五、2011年房地产市场后续政策预测 557
第三节 中国房地产行业相关法律法规介绍 557
一、中华人民共和国土地管理法 557
二、中华人民共和国城市房地产管理法 572
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 583
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 588
五、中华人民共和国物权法 598
六、中华人民共和国建筑法 630
七、物业管理条例 642

第十五章 2011-2015年中国写字楼市场前景趋势预测 653
第一节 2011-2015年中国商业地产市场的发展前景及趋势 653
一、中国商业地产市场前景展望 653
二、中国商业地产将成为房地产业下一个发展机会 657
三、中国商业地产行业将迎来新一轮发展黄金期 658
四、中小城市商业地产市场前景广阔 659
第二节 2011-2015年写字楼市场前景展望 660
一、2011-2011年全球写字楼市场走势预测 660
二、中国写字楼市场未来前景乐观 661
三、2011-2015年中国写字楼市场展望 662
四、中国写字楼细分化发展趋势分析 664
五、未来写字楼的三种发展类型 665
六、个性化写字楼将成为未来市场的趋势 666
七、生态办公需求将成为写字楼发展的新趋势 668

第五部分  投融资策略

第十二章 2011-2015年中国写字楼行业投资策略 671
第一节 写字楼市场投资现状 671
一、写字楼投资者的类型及特点 671
二、2011年中国写字楼投资市场重新活跃 672
三、写字楼投资已成为房地产投资的金矿 674
四、新型写字楼产品日渐受投资市场青睐 676
第二节 写字楼市场投资机会及前景 677
一、现阶段是写字楼投资的好时机 677
二、投资回报高小户性写字楼成新宠 678
三、中国写字楼市场投资前景广阔 680
四、未来写字楼仍是外资投资房地产的主要领域 683
五、商业地产：估值修复深入 存在补涨机会 685
第三节 写字楼市场的投资风险及规避 686
一、写字楼投资过程中的风险分析 686
二、写字楼投资风险的产生因素 686
三、当前经济环境下写字楼市场投资存在风险分析 687
四、写字楼投资风险的防范策略详述 687
第四节 写字楼市场的投资建议 706
一、写字楼投资的诀窍 706
二、投资写字楼需注意的问题 708
三、中小投资者投资写字楼切忌盲目 709
四、个人投资写字楼的八个要点 709

第十三章 2011-2015年房地产及写字楼行业融资策略 711
第一节 中国房地产行业的融资概况 711
一、我国房地产融资市场发展概况 711
二、我国房地产融资市场的主要特点 714
三、并购贷款成大型房地产企业融资新兴渠道 715
四、我国房地产融资市场发展趋势分析 716
第二节 房地产上市企业资本市场融资方式比较 717
一、资本市场融资方式比较 718
二、资本市场融资结构分析 720
三、比较之后得出的结论分析 721
第三节 中国写字楼市场融资概况 722
一、中国商业地产市场融资现状分析 722
二、信托方式成为写字楼开发的融资途径 723
三、千亿保险资金涌入楼市 写字楼或将瓜分六成 724
第四节 中国房地产融资存在的问题及对策 725
一、我国房地产企业融资存在的主要问题 725
二、房地产企业的融资对策 727
三、房地产融资方式创新的思路分析 728
四、房地产融资方式的选择 730
第五节 房地产企业提升融资能力的对策建议 734
一、提高房地产企业内源融资能力 735
二、提高房地产企业权益融资能力 735
三、提高房地产企业合作融资能力 736
四、提高房地产企业负债融资能力 737